اجاره
عقد اجاره:
اجاره، عقدی است که به موجب آن اجاره کننده، مالک منافع مال موضوع اجاره (عین مستأجره) می شود. موضوع عقد اجاره می تواند اشیاء باشد؛ مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان.
طبق ماده 466 قانون مدنی: " اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. " لذا مستأجر همان اجاره کننده، موجر همان اجاره دهنده، عين مستأجر همان مورد اجاره و مال الاجاره همان اجاره بها می باشد.
شرایط انعقاد عقد اجاره:
جهت انعقاد عقد اجاره می بایست شرایط زیر وجود داشته باشد:
شرایط عمومی انعقاد عقد اجاره:
برای انعقا عقد اجاره، مانند دیگر عقود مذکور در ماده 190 قانون مدنی لازم است:
۱- موجر و مستأجر دارای قصد و رضا باشند و عدم وجود قصد و رضا، سبب بطلان عقد اجاره می گردد.
۲- موضوع عقد اجاره باید مشروع باشد؛ درغیر این صورت، عقد اجاره باطل است؛ برای مثال اجاره خودرو جهت آدم ربایی به علت نامشروع و غیرقانونی بودن جهت آن باطل است.
۳- موجر و مستاجر باید اهلیت برای انعقاد قرارداد اجاره را داشته و محجور نباشند.
۴- مورد اجاره باید موجود بوده، مالیت داشته، قابل تسلیم بوده و دارای منفعت عقلایی و مشروع باشد.
نکته این که، حسب ماده 472 قانون مدنی، چنانچه مورد اجاره مجهول یا مردد باشد؛ چون این جهل باعث مجهول یا مردد بودن منفعت نیز می گردد؛ عقد اجاره باطل خواهد بود.
شرایط اختصاصی انعقاد عقد اجاره:
۱- یکی از شروط مهم در انعقاد قرارداد اجاره، تعیین مدت در عقد اجاره است. قانون گذار تعیین مدت را جزو ارکان عقد اجاره دانسته و مقرر نموده اگر مدت در عقد اجاره مجهول باشد؛ عقد اجاره طبق ماده 468 قانون مدنی باطل خواهد بود. لذا برای تعیین مدت در عقد اجاره باید ابتدا و انتهای آن معلوم گردد.
نکته این که، ابتدای مدت اجاره یا از زمان انعقاد عقد است یا مدتی پس از آن که باید مشخص گردد. مستنبط از ماده 469 قانون مدنی، اگر به هر دلیلی ابتدای مدت قرارداد اجاره مشخص نباشد، مدت عقد اجاره از زمان انعقاد عقد خواهد بود.
۲- عین مستاجره در زمان انعقاد عقد اجاره حتماً باید برای مستاجر قابل استفاده باشد. همین طور طبق وفق ماده 470 قانون مدنی، قدرت موجر در تحویل مورد اجاره به مستأجر، یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره می باشد. بنابراین اگر موجر به هر علتی نتواند عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد؛ عقد اجاره باطل خواهد بود.
۳- آن چه در عقد اجاره ضروری است این است که موجر باید در زمان انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره باشد؛ حتی اگر مالک عین مستاجره نباشد. لذا اجاره دادن ملکی که منافع آن متعلق به اجاره دهنده نیست سبب بطلان عقد اجاره خواهد بود.
نکته مهم دیگر آن که مستنبط از ماده 471 قانون مدنی، باید مال مورد اجاره از اموالی باشد که با استفاده از آن، از بین نرود. بنابراین اموال مصرف شدنی مانند شیرینی، میوه و … نمی تواند موضوع عقد اجاره باشند؛ چراکه با مصرف از بین می روند.
۴- عین مستأجره هم می تواند عین معین (مانند اجاره یک آپارتمان با مشخصات دقیق) باشد و هم کلی (اجاره یک ماشین در یک آژانس جهت انجام یک مسافرت مشخص).
امکان اجاره دادن مال مورد اجاره توسط مستاجر:
طبق ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد؛ مگر آن که این حق از وی سلب شده باشد. همچنین اگر در قرارداد اجاره آمده باشد مستاجر مباشرتاً می تواند از عین مستاجره استفاده نماید، او حق اجاره دادن عین مستأجره را نخواهد داشت.
نکات مهم در خصوص اجاره اماکن مسکونی:
۱- در اجاره اماکن مسکونی چنانچه مدت اجاره معین نباشد؛ این مدت یک سال درنظر گرفته می شود و از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شده و در قرارداد ذکر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد (تاریخ مندرج بر روی قرارداد) محسوب خواهد شد.
۲- چنانچه پس از انعقاد قرارداد معلوم گردد عین مستأجره در زمان انعقاد قرارداد اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر عیب را برطرف نماید؛ به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت و اگر عیب در طول مدت استفاده از مورد اجاره ایجاد گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۳- موجر نمی تواند در طول مدت اجاره در عین مستأجره تغییری ایجاد کند که با استفاده مستأجر از آن تعارض داشته باشد و اگر مورد اجاره در طول مدت قرارداد، نیاز به تعمیرات ضروری پیدا نماید؛ به نحوی که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد؛ حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده نموده و قرارداد را فسخ نماید.
۴- تعمیرات و كليه مخارجی لازم برای فراهم شدن امکان بهره برداری از مورد اجاره، بر عهده مالک است؛ مگر آن که در اجاره نامه خلاف آن قید شود. همچنین تهیه اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد؛ نظیر نصب آبگرمکن یا شوفاژ و …
۵- اگر مستأجر به نحو نادرست و نامتعارف از مورد اجاره استفاده کند و موجر نتواند مانع او از این کار شود، حق فسخ برای موجر به وجود می آید؛ برای مثال مستأجر از برق خانگی، مصرف صنعتی نماید.
۶- استفاده از مورد اجاره در غیر موارد مذکور در اجاره نامه، به موجر حق فسخ خواهد داد؛ برای مثال استفاده تجاری از مکانی که برای استفاده مسکونی اجاره شده است.
۷- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، منحل می گردد و اگر بعد از آن مستاجر مورد اجاره را در تصرف خود نگهدارد؛ باید به موجر اجرتت المثل (معادل اجاره بهای مکانی که شبیه آن مکان) بپردازد؛ حتى اگر از آن استفاده نکند.
۸- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد؛ با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در عقد اجاره مباشرت شخص مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شده یاشد؛ با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می گردد.
۹- اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیر مورد اجاره کند، حق مطالبه وجه آن را ندارد.
۱۰- قرارداد اجاره را هم به صورت عادی و هم رسمی می توان تنظیم نمود. ولی باید به این نکته توجه کرد که برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان شاهد و گواه ذیل سند اجاره را امضا نمایند تا طرفین از مزایای مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند گردند.
۱۱- پس از اتمام مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره به هر دلیلی خودداری نماید به درخواست موجر تخلیه از طریق مراجع قضایی صورت خواهد گرفت.
۱۲- اگر سند اجاره رسمی باشد؛ برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
اجرت المثل:
اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.
تخلیه
دعوای تخلیه مصادیق مختلفی دارد که گسترده ترین و فراگیر ترین مصداق آن، دعوای تخلیه املاک استیجاری می باشد. عقد اجاره ممکن است برای اجاره ملک مسکونی باشد و یا اجاره ملک تجاری ولی صرف نظر از نوع ملک و نوع قرارداد اجاره، مالک باید از طریق مراجع قضایی صالح اقدام به تخلیه عین مستاجره نماید.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
مهمترین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که برای گرفتن حکم تخلیه رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی الزامی است. لذا فرآیند گرفتن حکم تخلیه طولانی تر و پیچیده تر از گرفتن دستور تخلیه می باشد. این در حالی است که دستور تخلیه بدون نیاز به رعایت تشریفات رسیدگی قضایی و تنها با احراز وجود شرایط قانونی توسط مرجع صالح و در مدت زمان بسار کمتری صادر می گردد. مرجع صالح حسب مورد می تواند شورای حل اختلاف(شعب صلح در حال حاضر) و یا دفترخانه تنظیم کننده سند باشد.
تفاوت دیگر این است که حکم تخلیه فراگیرتر از دستور تخلیه بوده و شامل تمام موارد و مصادیق عقد اجاره می باشد؛ برعکس دستور تخلیه که صرفاً مخصوص قررداد های اجاره اماکن تجاری بعد از سال 1376 و اماکن مسکونی بعد از سال 1362 می باشد.
حکم تخلیه، امکان اعتراض در مراجع تجدیدنظر را دارد که از اسباب طولانی شدن فرآیند دادرسی است. اما دستور تخلیه قطعی بوده و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
تفاوت تخلیه و خلع ید
۱- همان طور که گفته شد؛ دعوای تخلیه زمانی طرح می گردد که رابطه حقوقی فی مابین طرفین مستند به یک قرارداد و توافق پیشین باشد ولی دعوای خلع ید مربوط به زمانی است که شخصی ملک متعلق به دیگری را به صورت غیرقانونی و غاصبانه تصرف می کند. در واقع این دعوا زمانی مطرح می گردد که قراردادی فیمابین مالک و متصرف ملک وجود ندارد و نیز هیچ گونه اجازه و اذنی از طرف مالک به متصرف داده نشده است. در این موارد؛ مالک بایستی برای رفع تصرف غاصبانه متصرف، اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید.
۲- یکی دیگر از تفاوت های خلع ید و حکم تخلیه، مربوط به موضوع این دعواست؛ توضیح آن که دعوای خلع ید تنها برای اموال غیرمنقول(املاک) قابل طرح می باشد ولی حکم تخلیه برای هر دو دسته اموال منقول و غیرمنقول(برای مثال خودرو) قابل طرح می باشد.
مواردی که موجر می تواند درخواست تخلیه مستاجر را بنماید
الف) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362
بر اساس ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 موجر می تواند در موارد زیر قرارداد اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید:
1-در موردی که مستاجر علی رغم سلب حق انتقال به غیر، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به دیگری واگزار نماید.
2-در مواردی که مستاجر مورد ملک استیجاری را در اختیار اشخاصی غیر از اشخاص تحت الکفاله خود قراد دهد.
3-در مواردی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی ملک مورد اجاره به دیگری شرط شده باشد.
4-در صورتی که مستاجر از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید گردیده، استفاده نماید.
5-در صورتی که مستاجر تعهد به پرداخت اجاره بها نموده باشد ولی در مهلت مقرر از شرط مذکور تخلف نماید.
ب) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356
1- به موجب ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه عین مستاجره را از دادگاه صالح بخواهد. در این موارد دادگاه ضمن صدور حکم فسخ قرارداد اجاره، دستور تخلیه عین مستاجر را صادر خواهد نمود.
2- در خصوص املاک مسکونی، چنانچه مستاجر بدون داشتن حق انتقال، عین مستأجره را کلاً یا جزئاً به دیگری واگذار نماید و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار شخص دیگری به جز اشخاص تحت تکفل خود قرار داده باشد.
3- در موردی که عین مستاجره برای کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده است ولی مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره به غیر واگذار نماید.
4- در صورتی که در اجاره نامه محل سکونت، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی، شرط گردیده باشد؛ مشروط به این که خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت نموده و یا آن را برای سکونت فرزندان یا پدر یا مادر یا همسر خود اختصاص دهد. البته اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک مستند به دلایل مذکور، برای تخلیه مراجعه نکند؛ درخواست حکم تخلیه به این علت تا پایان مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
5- مواردی که عین مستأجره مسکونی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، نیاز به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
6- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد.
7- در صورتی که از مورد اجاره مسکونی، بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده، استفاده شود.
8- در مورد اماکن تجاری، در صورتی که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده ولی مستاجر بدون رضایتو اجازه موجر شغل خود را عوض نماید؛ مگر در صورتی که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
9- در صورتی که مستاجر نسبت به مورد اجاره تعدی و یا تفریط نموده باشد.
10- چنان چه مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 قانون سال 1356 از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید و با وجود ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند؛ اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر حکم تخلیه و همچنین وصول اجاره بها را درخواست نماید. هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع نماید؛ اجرای ثبت تخلیه را متوقف خواهد کرد ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها، از مرجع قضایی درخواست صدور حکم تخلیه مستاجر را نماید. ولی اگر اجاره نامه عادی یا فاقد سند اجاره باشد، موجر می تواند برای دریافت حکم تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید.
مدارک مورد نیاز جهت ثبت دادخواست تخلیه
1- مدرک اثبات کننده مالکیت موجر بر عین ملک و یا منافع ملک؛
2- اجاره نامه ای که مدت زمان آن پایان یافته و یا موجر در ضمن قرارداد اجاره برای خود حق فسخ قرار داده باشد؛
3- در صورت نیاز به اثبات خسارات وارده عین مستأجره، مالک بایستی اقدام به طرح دعوای تامین دلیل علاوه بر دعوای تخلیه نماید.
نحوه اجرای حکم تخلیه
اجرای حکم تخلیه تحت نظر اجرای احکام و منطبق با قانون اجرای احکام به شرح زیرصورت می گیرد:
1-پس از صدور رای تخلیه، محکوم له باید درخواست صدور برگ اجرایی نماید؛
2- برگ اجراییه پس از صدور، به محکوم علیه ابلاغ می گردد و ایشان مکلف هستند ظرف مهلت قانونی 10 روزه جهت اجرای مفاد دادنامه اقدام نماید.
3-چنانچه ظرف مدت زمان مذکور محکوم علیه اقدام به تخلیه ملک نکند؛ ملک توسط اجرای احکام دادکستری و در صورت نیاز با کمک و همکاری ضابطین دادگستری تخلیه می گردد.