مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، عموماً مالکان ساختمان های صاحبان خانه های رو به فرسایش و یا خانه های قدیمی و ناایمن به ویژه در کلان شهرها، با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، ملک خود را در اختیار سازندگان ساختمان که به “مجریان طرح” معروف می باشند؛ قرار می دهند تا آن ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان و ساختمان های جدید و ایمن مبادرت نمایند. در واقع؛ قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی و مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده که در آن، مالک یا مالکان سرمایه خود را -که همان ملک است- در اختیار شخص یا اشخاص دیگری به عنوان سازنده می گذارند تا با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان طبق قرارداد منعقده -که همان قرارداد مشارکت در ساخت می باشد- می نمایند و در آخر، طرفین در آپارتمان ها و واحدهای احداثی شریک می شوند.
لزوم تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم روابط بین مالک و سازنده (طرفین قرارداد مشارکت)، بایستی طرفین، قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نمایند تا اولاً، از بروز اختلافات و مشکلات بعدی که ممکن است بین آن ها و در طول دوران ساخت و ساز رخ دهد؛ جلوگیری به عمل می آید؛ ثانیاً، در صورت بروز اختلاف، طرفین قرارداد بتوانند با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، دعاوی رخ داده را در مراجع قضایی پیگیری نمایند.
موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، باید کلیه تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن ها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های طرفین، سهام طرفین (سهم الشرکه)، کلیه هزینه ها و … به طور دقیق مشخص شود از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین در آینده پیش آید؛ جلوگیری به عمل آید.
تعهدات مالکین
تقدیم ملک و ذکر جزییات مربوط به آن، تعهد اصلی مالک است. علت تاکید بر ذکر جزییات و ویژگی های مربوط به ملک این است که تعیین ارزش گذاری این آورده با مالک بوده است و اگر به درستی انجام نشود، سبب بروز اختلافاتی بین طرفین شده که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بسیار مؤثر خواهد بود.
تعهدات سازندگان(مجری طرح)
سازندگان وظیفه ی پیشبرد پروژه ساختمانی، پرداخت هزینه ها و اداره پروژه را دارند. بنابراین نسبت وضوح تعهدات سازندگان در این عقد نسبت به تعهد مالک بسیار کمتر است؛ بنابراین ذکر دقیق هزینه ها، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است به وجود آید جلوگیری به عمل می آورد.
این هزینه ها شامل هزینه های ساختمانی پروژه، هزینه های اداری، هزینه بلاعوض که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت خواهند کرد ( زیرا معمولا ملکی که مالکین در آن سکونت دارند در این عقد به عنوان آورده تقدیم می شود)، پرداخت تمامی جرائم مربوط به ملک مانند کمسیون ماده 100، هزینه شهرداری ها و … است.
مدت قرارداد
مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و بهره برداری و تحویل باید به صورت کاملا دقیق ذکر شود که شامل تاریخ روز ماه و سال است. همچنین، مالکین نیز موظف هستند زمان تحویل ملک به سازنده را در قرارداد به طور کامل مشخص کنند.
نسبت سهم طرفین
اصطلاحا به سهم هر یک از طرفین در عقود مشارکت در ساخت سهم الشرکه می گویند. در قرارداد، بایستی سهم مالک از کل ملک مشخص بشود. معمولا نحوه تعیین سود در این عقود به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده است، اما به طور کلی تعیین میزان سهم طرفین براساس توافق آن ها بوده که این موضوع از مواردی مانند عرف نیز اثر خواهد گرفت.
تعیین ارزش گذاری ملک در تعیین سهم طرفین بسیار اثر گذار، است بنابراین بهتر است از نظر متخصصین یا کارشناسان برای تعیین ارزش ملک استفاده شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری به عمل آید. در صورتی که در میزان ارزش آورده یکی از طرفین اشتباهی صورت بگیرد، در این صورت طرف زیان دیده می تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، البته این در صورتی است که اسقاط کافه خیارات از قبل صورت نگرفته باشد.
چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قرارداد های مشارکت در ساخت توسط مالک، یکی از موضوعات بسیار مهم در این قراردادها است. انتقال سند در این قراردادها براساس سه حالت رخ خواهد داد:
-
حالت اول
براساس توافق بین مالک و سازنده، آورده ابتدا به سازنده منتقل می شود و بعد از آن بر مبنای چک تضمینی که به مالک داده می شود، در انتهای عملیات ساخت، ملک نهایی براساس، سهم الشرکه به مالک منتقل می شود که انجام این روند براساس توافق، ممکن است به صورت عکس باشد. -
حالت دوم
در این حالت، ممکن است طرفین انتقال سند را منوط به انجام مراحل کنند. به این صورت که طرفین توافق می کنند با انجام مراحل هر بخش، مثلا با اتمام اسکلت بندی ساختمان، دو دانگ طی تنظیم سند رسمی به سازنده منتقل شود. -
حالت سوم
در این مرحله مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل می دهد. سازنده به عنوان طرف دوم قرارداد با رسیدن پروژه به مرحله مشخصی با استفاده از این وکالت، اقداماتی در جهت تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد.