خیارات

در دنیای پیچیده قراردادها و معاملات، شناخت انواع خیارات و روش ‌های اسقاط آن ‌ها، دارای اهمیت بسیاری می باشد. خیارات به عنوان ابزاری قانونی، به طرفین قرارداد این امکان را می‌دهد که در شرایط خاص، از حقوق خود دفاع کرده و تنظیم بهتر روابط قراردادی را فراهم نماید.

حق خیار

در حقوق قراردادها حق خیار به معنای حقی است که به یکی یا هر دو طرف قرارداد داده می‌شود تا امکان فسخ قراردادرا تحت شرایط خاصی داشته باشند. این حق عموماً به منظور ایجاد انعطاف‌پذیری و حفاظت از حقوق طرفین در قراردادهای گوناگون شناسایی می گردد.

خیارات قانونی چیست

منظور از خیارات قانونی، اختیاراتی است که به موجب قانون شناسایی شده و در عقود به یکی از طرفین قرارداد و یا هردو و یا شخص ثالثی داده می شود تا بتوانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند. هدف از وضع خیارات در قانون، پیشگیری از ضرر یکی از طرفین یا هر دوی آن ها می باشد.

انواع خیارات در قانون مدنی

انواع خیارات در قانون مدنی به شرح ذیر است:

خیار مجلس

خیار مجلس به معنای آن است که هر یک از طرفین در حین وقوع عقد، تا زمانی که از یک دیگر جدا نشده اند، حق بر هم زدن معامله را دارند و می توانند از انجام معامله صورت گرفته انصراف دهند.

خیار حیوان

چنانچه موضوع عقد بیع (مبیع) حیوان باشد؛ مشتری می تواند تا سه روز از هنگام انعقاد عقد بیع، معامله را فسخ نماید.

خیار شرط

خیار شرط مدت زمانی مشخص که به یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آن ها داده می‌شود تا طی آن مدت پس از انعقاد عقد، بتوانند قرارداد را فسخ نمایند.

خیار تأخیر ثمن

هرگاه مبیع (موضوع خرید و فروش) عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع برای طرفین قرارداد مهلتی معین نشده باشد؛ اگر سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع بگذرد و در این مدت نه بایع(فروشنده) مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن(بها) را پرداخت نماید، بایع می تواند به استناد خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ نماید.

خیار رؤیت و تخلف شرط

چنانچه معامله ای صورت گیرد ولی مورد معامله منطبق با اوصاف و شرایطی که طرفین توافق کرده‌اند، نباشد؛ می‌توان با استفاده از خیار رویت و تخلف شرط معامله را فسخ کرد. براساس این خیار طبق ماده ۴۱۰ قانون مدنی، هرگاه کسی مالی را ندیده و آن را تنها با تکیه بر توصیفات آن خریداری نماید؛ بعد از رویت و دیدن، اگر فاقد اوصافی باشد که ذکر شده و قرارداد بر مبنای آن منعقد گردیده؛ ذینفع می تواند بیع را فسخ نماید و یا معامله را به همان نحو که هست قبول نماید.

خیار غبن

در صورتی که یکی از طرفین معامله به موجب معامله منعقدع دچار ضرر فاحش و ناعادلانه‌ای گردد؛ می‌تواند با استفاده از خیار غبن قرارداد منعقده را فسخ نماید.

خیار عیب

اگر پس از انعقاد قرارداد مشخص گردد موضوع معامله دارای عیب یا نقصی است که بر ارزش یا کاربرد آن تأثیر منفی می‌گذارد، طرف زیان‌دیده می‌تواند از خیار عیب استفاده و قرارداد را فسخ یا مال معیوب را با کسر مبلغ نگه دارد.

خیار تدلیس

طبق خیار تدلیس، اگر یکی از طرفین با فریب دیگری و با ارائه اطلاعات نادرست، طرف دیگر را راضی و راغب به انعقاد عقد قرارداد کرده باشد، این حق به طرف فریب‌ خورده داده می‌شود تا قرارداد را فسخ نماید.

خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه زمانی ایجاد می شود که عقد بیع نسبت به بخشی از مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری می تواند بیع را فسخ و یا به نسبت قسمتی که بیع صحیح واقع شده، بیع را قبول و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است اقدام به استرداد ثمن معامله نماید.

خیار تخلف شرط

خیار تخلف شرط یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق قراردادهاست که به طرفین قرارداد اجازه می‌دهد تا در صورت عدم تحقق یا نقض شرطی که در قرارداد ذکر شده است؛ قرارداد را فسخ کنند. این خیار به ویژه زمانی به کار می رود که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات و شرایطی که به صورت صریح یا ضمنی در قرارداد آمده است، عمل نکند.

انواع خیارات در معاملات ملکی

در انواع معاملات ملکی، خیارات مختلفی وجود دارد که به طرفین قرارداد این امکان را می دهد که تحت شرایط خاصی، قرارداد را فسخ یا تعدیل نمایند که در زیر به برخی از انواع آن ها اشاره می‌گردد:

۱. خیار شرط: این خیار به طرفین قرارداد اجازه می‌دهد تا در مدت زمان مشخصی پس از انعقاد قرارداد، بتوانند قرارداد را فسخ نمایند که این مدت زمان به عنوان شرط در قرارداد ذکر می‌شود.

۲.خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله دچار ضرر فاحش و ناعادلانه‌ای در قرارداد منعقده شود (مثلاً به دلیل اختلاف قابل توجه در قیمت ملک)، می‌تواند از این حق استفاده کند تا قرارداد را فسخ نماید.

۳.خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین با ارائه اطلاعات نادرست یا فریب، طرف دیگر را به عقد قرارداد وادار نماید، طرف فریب ‌خورده این حق را دارد تا قرارداد را فسخ نماید.

۴.خیار عیب: اگر پس از عقد قرارداد مشخص شود ملک دارای عیب یا نقصی است که بر ارزش یا کاربرد آن تأثیر می‌گذارد، خریدار می‌تواند با استفاده از حق فسخ ناشی از خیار عیب معامله را فسخ نماید.

۵.خیار رؤیت و تخلف وصف: اگر مشخص شود که ملک موضوع قرارداد طبق اوصاف و شرایط بیان شده در قرارداد نیست، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

۶.خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار در پرداخت قیمت ملک تأخیر کند و این تأخیر موجب ضرر به فروشنده شود، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.

۷.خیار مجلس: این خیار به طرفین اجازه می‌دهد تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند، قرارداد را فسخ کنند.

تفاوت خیارات قانونی و قراردادی

خیارات، ابزارهایی حقوقی هستند که به طرفین قرارداد این امکان را می‌دهند تا تحت شرایط خاصی قرارداد را فسخ یا تعدیل نمایند. این خیارات می‌توانند به دو دسته کلی خیارات قانونی و خیارات قراردادی تقسیم شوند. در زیر به تفاوت ‌های این دو نوع خیار پرداخته می‌شود:

خیارات قانونی

این خیارات که بر اساس قوانین و مقررات عمومی تنظیم می‌ گردند؛ در قوانین کشور به طور صریح ذکر شده‌اند؛ به عبارت دیگر، حتی اگر این خیارات در قرارداد نیز ذکر نشده باشند؛ چون در قانون آمده اند؛ قابل اجرا هستند؛ نظیرخیار غبن، خیار تدلیس و خیار عیب.

خیارات قراردادی

این خیارات طبق توافق و اراده طرفین قرارداد تعریف و تنظیم می‌شوند. طرفین قرارداد می‌توانند به طور دقیق و مشخص شرایط و مواردی را که در آن‌ ها می‌توانند از این خیارات استفاده کنند، تعیین نمایند. نکته آن است که این نوع خیارات بایستی صریحاً در متن قرارداد ذکر شوند؛ مانند خیار شرط.

خیارات فوری در قانون مدنی

هدف از پیش بینی خیارات اجتناب از ورود ضرر و یا جبران آن است ولی اگر اجرای حق فسخ ناشی از خیارات مدت زمان طولانی به طول انجامد و سبب تزلزل قرارداد گردد؛ باعث ورود ضرر می شود. لذا اجرای عدالت ایجاب می نماید در برابر اعطای خیار، صاحب آن را ملزم نمود دیگری را در حال تعلیق قرار ندهد و از حق فسخ خود به عنوان سپر دفاع استفاده کند نه مسیله اضراربه دیگری.

از همین رو، قانون مدنی اعمال برخی خیارات را فوری دانسته؛ از جمله خیار رویت و تخلف از وصف که بعد از رویت، اعمال آن فوری است. خیار غبن نیز طبق قانون، فوری است. خیارات عیب و تدلیس نیز چنین است.

اسقاط کافه خیارات به چه معناست

اسقاط کافه خیارات به معنای امتناع یا انصراف از تمامی حقوق فسخ یا تعدیل قرارداد است. اصطلاح “کافه خیارات” به معنی “همه خیارات” است و اسقاط آن ‌ها یعنی طرفین قرارداد توافق می‌کنند که از همه حقوق قانونی و قراردادی خود برای فسخ قرارداد انصراف دهند.

اسقاط کافه خیارات در قرارداد

اسقاط کافه خیارات معمولاً به صورت یک بند در قرارداد آورده می‌شود و به این معناست که هیچ‌ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند به دلایلی که موجب تحقق خیارات قانونی یا قراردادی می شود، قرارداد را فسخ کنند. اسقاط کافه خیارات به دلایل مختلفی در قراردادها آورده می‌شود؛ از جمله:

ایجاد اطمینان و قطعیت: با اسقاط کافه خیارات، طرفین به یکدیگر اطمینان می‌دهند که قرارداد تحت هیچ شرایطی فسخ نخواهد شد و به این ترتیب، قطعیت بیشتری در اجرای قرارداد ایجاد می‌شود و این امر سبب تقویت استحکام قرارداد می گردد.

پیشگیری از دعاوی حقوقی: با انصراف از حق فسخ، طرفین از بروز اختلافات و طرح دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری می‌کنند.

تسهیل در اجرای قرارداد: با اسقاط خیارات، فرایند اجرای قرارداد ساده‌تر و بدون نگرانی از فسخ احتمالی آن در آینده پیش می‌رود.

اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به چه معناست

همانطور که پیشتر گفته شد؛ اسقاط کافه خیارات، به ویژه اسقاط خیار غبن فاحش، به این معناست که طرفین قرارداد نمی توانند به بهانه متضرر شدن در نتیجه تفاوت فاحش در ارزش یا قیمت مورد معامله، قرارداد را فسخ نماید.

نکته مهم این است که لازم است افراد پیش از امضای چنین توافقاتی و قبل از انصراف از حق فسخ ناشی از خیارات، از تمامی جوانب و پیامدهای آن آگاه باشند و با دید باز نسبت به آن تصمیم بگیرند.

جهت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر ، با دفتر تخصصی حقوقی وکلای پایه یک دیبای عدالت تماس حاصل نمایید:02177423630