بیع
عقد بیع
در لغت به معنای خرید و فروش، پرداخت ثمن و دریافت مثمن می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنای قرارداد یا عقدی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مالی دیگر به شخص دیگر به معنای واگذار می کند به نحوی که فروشنده، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می کند به خریدار انتقال دهد و به عبارتی کالای خود را به مشتری بفروشد.
ماده 338قانون مدنی عقد بیع را چنین تعریف نموده است: بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم.
عقد بیع به معنای خرید و فروش میان بایع( فروشنده) و مشتری می باشد که فروشنده در ازای دادن مالی، ثمن یا مالی دیگر از مشتری دریافت می کند که ارکان آن عبارتند از ایجاب و قبول، خریدار و .فروشنده، مال فروخته شده ،ثمن می باشد. بیع یک اصطلاح فقهی و حقوقی است که به معنای خرید و فروش است.
از این تعریف بر می آید که عقد بیع یک عقد معوض است که در باره این موضوع در اوصاف عقد بیع صحبت شده است . یعنی وقتی دو نفر باهم عقد بیع منعقد می کنند ، یکی از دو نفر متعهد می شود مالی را به دیگری واگذار کند و در مقابل دیگری در ازای آن پول پرداخت می کند . مثلا فروشنده خانه اش را در ازای مبلغ مشخصی به خریدار واگذار می کند . برای توضیح بیشتر:
عقد به لحاظ مورد معامله به معوض و مجانی تقسیم می شود:
عقد معوض:
عقدی است که بر حسب طبیعت خود دارای دو موضوع می باشد. هر یک از طرفین در برابر مالی که می دهد یا تعهدی که بر عهده می گیرد، مال یا تعهد دیگری را یرای خود تحصیل می کند.
عقد مجانی:
عقدی است که یا یک یا چند نفر بر اساس آن در مقابل یک یا چند نفر دیگر متعهد به امری می شوند یا مالی را مجانا به دیگری تملیک می کنند، بدون آنکه برای شخص یا اشخاص اخیر التزامی ایجاد شود.
مثلا در مثال فروش ماشین یکی از طرفین ماشین و طرف دیگر پول ارائه می کنند. در اجاره هم همینطور است، شما مالک منفعت می شوید و در خانه سکونت می کنید و متقابلا اجاره بها پرداخت می کنید. در عقد معوض طرفین حق حبس دارند. یعنی هر یک از طرفین می توانند اجرای تعهد از ناحیه خود را منوط به اجرای تعهد از ناحیه طرف مقابل کنند. در عقد معوض اگر تعهد یکی از طرفین باطل بود، تعهد طرف دیگر نیز باطل است.
ویژگی عقود معوض:
۱- وجود رابطه عادلانه بین عوضین
۲- داشتن حق حبس توسط طرفین
۳- در صورت بطلان تعهد یک طرف تعهد طرف دیگر نیز باطل است
۴- در عقد معوض عوضین باید معلوم و معین باشند
۵- در عقد معوض تلف مبیع یا عوض قبل از قبض باعث انفساخ عقد است
شرایط لازم برای عقد بیع:
مطابق با ماده 190 قانون مدنی شرایط لازم و اساسی برای عقد بیع به شرح ذیل است:
۱- قصد طرفین و رضای آن ها:
مطابق با ماده339 قانون مدنی هم بایع و هم مشتری باید نسبت به آن معامله ای که انجام می دهند رضایت و توافق داشته باشند و تا زمانی که تصمیم نهایی با ایجاب و قبول اعلام نشده است، اثری در تملیک و انتقال ندارد.
۲- اهلیت طرفین:
در عقد بیع هم فروشنده و هم مشتری بایستی نسبت به مالی که مورد معامله قرار می دهند اهلیت و تملک داشته و حق معامله آن مال را داشته باشند.
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد:
موضوع مورد معامله باید مشخص و معین باشد و نباید بین چند اما مردد باشد و طرفین قرارداد باید موضوع واحدی را مورد قصد انشا قرار دهند.
موضوع مورد بیع باید مشروع و عقلایی باشد و اگر خرید و فروش آن باعث ارتکاب جرم یا بر خلاف اخلاق حسنه باشد عقد بیع مطابق با قانون باطل است. موضوع مورد بیع می تواند اموال مادی از قبیل ماشین، خانه، زمین و… بوده و هم می تواند اموال غیر مادی از قبیل حق سرقفلی ، حق تالیف ،اختراع ،علامت تجاری و صنعتی و… باشد؛ البته بیعی که ثمن آن صوری باشد همانند فروش یک دستگاه آپارتمان در مقابل دریافت یک شاخه گل در حکم بیع نیست و می‌توان آن را عقد هبه یا صلح در نظر گرفت.
۴- مشروعیت جهت معامله:
منظور از کلمه مشروع در این ماده ممنوع نبودن از طرف قانون است، بنابراین هر عملی که از طرف قانون منع نشده باشد مشروع است.
ارکان اصلی عقد بیع:
برای این که عقد بیع معتبر باشد، باید ارکان مشخصی در آن وجود داشته باشند. این ارکان به شرح زیر هستند:
۱-متعاملین: منظور از متعاملین طرفین معامله هستند.
۲-ایجاب و قبول: ایجاب به معنی پیشنهاد انجام معامله است که از طرف بایع (فروشنده) صورت می گیرد. قبول به معنای پذیرفتن ایجاب است و توسط مشتری (خریدار) انجام می شود.
۳-مبیع: مبیع به مالی گفته می شود که قرار است مورد خرید و فروش قرار بگیرد.
۴-ثمن: ثمن به مبلغ و بهایی می گویند که در ازای خرید کالا پرداخت می شود.
آثار عقد بیع:
پس از اجرای بیع، اثرات مختلفی به وجود می آیند که به شرح زیر هستند:
۱-انتقال مالکیت
مهم ترین اثر عقد بیع چیست؟ انتقال مالکیت، مهم ترین اثر وقوع بیع می باشد. به محض انجام بیع، مالکیت مالی که مورد معامله قرار گرفته است، از فروشنده به خریدار منتقل می شود و مشروط به تسویه مبلغ خرید نیست.
۲-ضمان درک
منظور از ضمان درک، مسئولیتی است که نسبت به مستحق الغیر بودن مبیع، برای مشتری ایجاد می شود. به عبارت ساده تر، وقتی معامله ای انجام می شود، فروشنده تضمین می کند که مالک حقیقی است و حق فروش را دارد. اگر بعدا مشخص شود که فروشنده، مالک نبوده، خریدار می تواند مبلغ پرداخت شده را از او پس بگیرد. این ضمانت قانونی در مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی قید شده است.
۳-تسلیم مبیع
منظور از تسلیم مبیع این است که فروشنده باید مال معامله شده یا همان مبیع را در اختیار خریدار قرار دهد تا خریدار از آن استفاده کرده و هر تصرفی که می خواهد در آن انجام دهد. اگر قبل از تحویل، نقص یا مشکلی برای مبیع به وجود آید، خسارت آن با فروشنده است.
۴-تادیه ثمن
در بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی، بیان شده است که “عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند”. منظور از تادیه ثمن، پرداخت مبلغ معامله توسط خریدار به فروشنده است. در هر قرارداد خرید و فروش، علاوه بر تعهد فروشنده به تحویل کالا، تعهد مشتری به پرداخت مبلغ نیز وجود دارد. اگر خریدار، مبلغ تعیین شده را به موقع پرداخت نکند، فروشنده طبق خیار تاخیر ثمن می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
بطلان عقد بیع:
عقد بیع، یک قرارداد حقوقی و اقتصادی مهم محسوب می شود که مالکیت اموال را منتقل می کند. گاهی اوقات ممکن است این قرارداد بر اثر موارد مختلفی ، باطل شود. ابطال عقد بیع؛ عواقب مهمی دارد و می تواند منجر به بروز خسارت های حقوقی و مالی شود؛ به همین دلیل آشنایی با شرایط ابطال مبایعه نامه، اهمیت بسیار زیادی دارد.
۱-معامله با اشخاص محجور بدون اذن ولی و سرپرست قانونی آنها
۲-معامله با اشخاص در حالت مستی و بیهوشی
۳-معامله به شخص ورشکسته
۴-معامله فضولی مگر با اجازه مالک
۵-معامله با وکیلی که خارج از اختیاراتش به این عمل اقدام می نماید.
۶-خرید و فروش اموالی که مالیت و منفعت عقلایی ندارد و یا بایع قدرت تسلیم آن را ندارد.
۷-خرید و فروش اموال ممنوع از قبیل مال وقف، مال مرهون، اسلحه ،اشیا عتیقه و…
۸-معین نبودن عین
انحلال عقد بیع
از آنجایی که اصل بر صحت و لزوم عقد بیع است، منحل شدن عقد بیع تنها به طرق ذیل ممکن می باشد:
۱-تفاسخ یا اقاله:
منظور از تفاسخ یا اقاله انحلال قرارداد با توافق و تراضی طرفین است؛ به گونه ای که دو طرف پیرو بستن قرارداد جدیدی، قرارداد قبلی را منحل و متوقف نمایند.
۲-فسخ:
عقد بیع از جمله عقود لازم است که اصولاً به اراده یکی از طرفین قابل فسخ نمی‌باشد؛ مگر آنکه حق فسخ قرارداد به یکی از جهات قانونی برای بایع یا مشتری و اشخاص ثالث ایجاد شود. مهمترین عامل ایجاد حق فسخ، خیارات مذکور در قانون مدنی است که از جمله ذیل می باشند:
-
خیار مجلس:
هر یک از طرفین عقد تا زمانی که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند، حق فسخ را دارند. -
خیار حیوان:
اگر مال مورد معامله حیوان باشد خریدار تا 3 روز بعد از عقد بیع اختیار فسخ معامله را دارد. -
خیار شرط :
اگر در عقد بیع مدت زمانی برای حق فسخ هر یک از طرفین یا هر دو طرف تعیین شود، در حوزه اختیار شرط است. -
خیار تاخیر ثمن:
این اختیار فسخ غالباً برای بایع( فروشنده) لحاظ می شود که در صورت عدم وصول ثمن( مبلغ بیع) می تواند از آن استفاده نماید. -
خیار رویت و تخلف وصف:
اگر فروشنده یا خریدار به هر دلیلی مال مورد معامله را ندیده و به وصف آن را معامله نماید در صورت رویت به عدم تایید این حق را دارد که معامله را فسخ نماید. -
خیار غبن:
اگر هر یک از طرفین معامله مورد غبن فاحش (فریب خوردن) باشد اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. -
خیار عیب:
این نوع خیار زمانی قابل استفاده است که مورد معامله دارای عیب و نقص پنهان بوده و در ظاهر مشخص نباشد. در صورتی که در قرارداد مورد معامله این اختیار به خریدار داده شود می تواند از آن استفاده کرده و معامله را فسخ نماید. -
خیار تدلیس:
این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که فروشنده اقداماتی را در جهت فریب خریدار انجام دهد. -
خیار تبعض صفقه:
تبعض به معنای تکه تکه و صفقه به معنای قرارداداست.به این معنی که اگر بدون اطلاع معامله داشته باشید که در آن عین مورد معامله قابلیت تملک توسط خریدار را نداشته باشد اختیار فسخ کامل آن یا بخشی از مورد معامله برای خریدار فراهم می شود. -
خیار تخلف شرط:
در خیار تخلف شرط ،شرطی عنوان می گردد و هر یک از آن تخلف کنند می‌توان عقد را فسخ نمود.
۳-انفساخ:
انفساخ در اصطلاح علم حقوق به معنای رابطه ناشی از قرارداد بدون قصد طرفین معامله به موجب حکم قانون است که به آن انحلال قهری گفته می شود. منظور از انحلال قهری، یعنی اینکه عقد،بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود. به عنوان مثال در امر وکالت با فوت وکیل، قرارداد خود به خود منحل می گردد.
انفساخ به این معناست که بعد از وقوع قراردادی که به طور صحیح واقع شده به دلایل قراردادی یا قانونی و بدون دخالت اراده طرفین معامله عقد منحل شده و از بین می رود.
شرط فاسخ یا شرط ضمن عقد طرفین مبنی بر این که در صورتی که فلان واقعه ی خارجی رخ می دهد ماهیتاً نوعی انفساخ محسوب می شود. گذشته از این قانون گذار موارد و دلایلی برای انفساخ (انحلال غیر اداری) قرارداد ذکر نموده است مثل اینکه عقد وکالت به موجب فوت یا جنون یا سفاهت یکی از طرفین عقد خود به خود منحل شده و از بین می رود.
فرق انفساخ با فسخ
در فسخ قرارداد ضرورتاً باید اراده و خواست یکی از طرفین قرارداد موجود باشد.
فرق انفساخ با بطلال
قراردادی که منسفخ می شود در زمان تشکیل به طور صحیح واقع شده و شرط صحت قرارداد را داشته است ولی بعد از آن به دلایلی که در بالا توضیح داده شد از بین می رود اما در فرض ابطال عقد از ابتدا تشکیل نشده و شرایط صحت را ندارد.
فرق انفساخ با اقاله
در انفساخ انحلال بدون اداره ی طرفین اتفاق می افتد ولی در اقاله هر دو طرف قرارداد با هم اراده می کنند که عقد را منحل نمایند.