مشاع
پیش از پرداختن به این موضوع که افراز چیست، لازم است معنای برخی از اصطلاحات شرح داده شود.
مال مشاع: مالی که چند نفر مالک آن باشند بدون آن که سهم هرکدام از آنها به تفکیک مشخص باشد. جزء جزءِ مال مشاع در تملک مالکین آن است و نمی‌توان سهم اختصاصی هرکدام را مشخص کرد.
مال غیرمنقول: مال غیرمنقول در مقابل مال منقول قرار دارد و منظور از آن مالی است که قابل جابهجایی نبوده یا در صورت جابهجایی خسارت زیادی ببیند. زمین و ساختمان از جمله مهم‌ترین اموال غیر منقول‌اند.
مال منقول: عبارت از مالی است که بر خلاف مال غیرمنقول، قابل جابهجایی است و این جابهجایی خسارتی به آن وارد نمی‌کند.
حالا بیایید ببینیم افراز چیست و چه تفاوتی با تفکیک و تقسیم دارد.
تفکیک
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عبارت دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین ۲۰۰۰ متری است، آن را به دو قطعه‌ی ۱۰۰۰ متری تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در دو قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
افراز
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.
دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.
تقسیم
تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است، مثل تَرکه‌ی متوفی (اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می‌گذارد) که بین ورثه تقسیم می‌شود و می‌تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است. بدین ترتیب رابطه‌ی تقسیم با تفکیک و افراز، رابطه‌ی عموم و خصوص مطلق است. بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند ولی تقسیم لزوما به این دو مورد محدود نمی‌شود.
مراحل تفکیک ملک مشاع
-
جریان ثبتی ملک مورد تفکیک پایان یافته باشد به این معنی که دارای سند مالکیت باشد و از لحاظ ثبتی مشکلی وجود نداشته باشد.
-
چنانچه اگر ملک دارای سند مالکیت نباشد یا در خصوص حدود با مجاورین ملک اختلافی باشد قابل تفکیک نخواهد بود.
-
درخواست هر یک از شرکا با مشخصات و آدرس درست به اداره ثبت ارسال می‌سود سپس اداره ثبت اقدام به بررسی‌های لازم می‌کند.
-
اگر مشخصات شرکا صحیح نباشد عملیات بررسی تفکیک متوقف می‌شود. در این مرحله پرونده مطرح توسط اداره ثبت محل ار این حیث که ملک سند مالکیت دارد یا نه بررسی می‌سود تا اشکالات قانونی برای تفکیک ملک مشاع وجود نداشته باشد.
-
نماینده ثبت پس از بررسی گزارشی را برای رئیس اداره ثبت ارسال می‌کند تا پس از مشاهده گزارش تصمیم نهایی صادر شود.
-
رئیس اداره ثبت چنانچه ساخت و ساز ملک مشاع قابل تفکیک باشد پرونده را به نقشه بردار برای انجام مراحل نقشه برداری می‌دهد.
-
نقشه بردار از تمام شرکا دعوت می‌کند که در محل حاضر شوند و از آن امضا میگیرد برای معاینه ملک و به واحد ثبتی تسلیم می‌کند.
-
مسئول واحد ثبتی پس از مشاهده نقشه تفکیک تصمیم خود را مبنا به قبول یا رد درخواست تفکیک اعلام می‌کند.
-
تصمیم نماینده ثبت به همراه فتوکپی نقشه تفکیک به همه شرکا ابلاغ می‌شود تا اگر اعتراضی داشته باشند به مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ در محل دادگاه اعتراض خود را به ثبت برسانند.
-
پس از ثبت اعتراض در دادگاه حقوقی به آن رسیدگی خواهد شد و اگر ملک قابل تفکیک باشد حکم آن صادر خواهد شد.
-
سپس نماینده ثبت در دفتر املاک سند اولیه را باطل می‌کند و سند جدید را صادر می‌کند و به هر یک از شرکا تقدیم کند.
مرجع رسیدگی به تفکیک ملک مشاع تنها دومرجع برای درخواست تفکیک ملک مشاع صلاحیت رسیدگی دارند:
محاکم دادگستری
ادارات ثبت
-
هنگامی که عملیات ثبتی ملک مشاع پایان یافته باشد ادارات ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست تفکیک ملک مشاع را دارند اما اگر عملیات ثبتی پایان نیافته باشد مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک ملک مطاع دادگاه‌های عمومی حقوقی محل ملک می‌باشند.
-
زمانی عملیات ثبتی پایان می‌یابد که ملک سند مالکیت داشته باشد و در دفاتر املاک ثبت شده باشد یا درخواست تقاضای سند ثبت شده باشد.
نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن
در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .
۱- نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است:
مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.
مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )
مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )
مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .
۲- نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد:
اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد پس جریان ثبتی آن به پایان رسیده ولی اگر سند مالکیت نداشته باشد اول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک برویم و استعلام کنیم اگر اداره ثبت اعلام کند که جریان ثبتی خاتمه نیافته است باید برای درخواست افراز به دادگاه عمومی محل وقوع ملک دادخواست تقدیم شود .و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.
تفکیک و افراز از جنبه‌های گوناگون با یکدیگر متفاوتند که در ادامه به بعضی از آنها اشاره خواهد شد:
-
ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفكيک است. به اصطلاح حقوقی، برای تفکیک، وجود حالت اشاعه لازم نیست. ولی، در افراز، بايد حتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه لازم است.
-
تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است؛ ولی در افراز، عدم تفاهم و رضايت و اختلاف مالکین وجود دارد و قصد آنها، قطع حالت اشتراک است.
-
تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ اما، افراز، تقسيم ملک توأم با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد. به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفكيک، اين ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتيبی كه می‌خواهد، تفكيک نمايد.