الزام به تنظیم سند رسمی

درخواست رسمی خریدار به فروشنده برای انتقال سند مالکیت را الزام به تنظیم سند رسمی گویند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی حقوقی به شمار می‌رود.

فروشنده به طور قانونی یا قراردادی موظف است در یکی از شعب دفاتر اسناد رسمی حاضر شده و اقدام به انتقال سند رسمی به مالک جدید کند ولی از این کار امتناع کند، خریدار (مالک جدید) این امکان را دارد که علیه او اقدام به طرح دعوی در دادگاه کند. تنظیم سند رسمی از اعمال حقوقی است که شخص (مالک قبلی ملک) طبق قانون یا قرارداد ملزم به انجام آن می‌شود.

طبق این تعریف، الزام به تنظیم سند رسمی در قانون مدنی از تعهداتی به شمار می‌رود که منشا آن، قانون یا قرارداد است.

سند رسمی نشانه ی مالکیت است و حق مالکیت در اکثر موارد تنها با وجود سند رسمی اعلام می گردد.به همین علت برای انجام هر نوع معامله ( چه معامله ی منقول و چه معامله ی غیر منقول) بایستی سند رسمی را در اختیار داشت و در جریان معامله آن را به فرد دیگر انتقال داد.

گفتنی است که تنظیم سند رسمی در جریان معامله از جمله تعهدات فروشنده و یا مالک می باشد. کما اینکه اگر فروشنده با ایجاد بهانه به تنظیم سند رسمی اقدام نکند. خریدار می تواند دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی را به راه بیاندازد.

بدیهی است که سند رسمی نسبت به سند عادی از ارزش و رسمیت بیشتری برخوردار می باشد. اما گاهی انتقال مالکیت با سند رسمی به انجام نمی رسد. و در بسیاری از موارد افراد با استفاده از سند عادی، مالکیت را واگذار می کنند. با اینحال گفته می شود که تمامی مالکین موظف هستند تا با تنظیم سند رسمی، مالکیت خودشان بر اموال را مستقر ساخته و از مزایای قانونی آن بهره لازم را ببرند.

در حقیقت تنظیم نمودن سند رسمی به معنای انتقال یک تعهد مازاد در پروسه مالکیت نیست. و حتی اگر فردی بطور شفاهی اموالی را از دیگری خریداری نماید. می تواند از او بخواهد تا برای به رسمیت شناختن این انتقال یک سند رسمی تنظیم کند.

با این حال ما در این نوشته فرض را بر این می گذاریم که فردی مالی را از دیگری خریداری نموده اما طرف مقابل نسبت به تنظیم سند رسمی امتناع می ورزد. در چنین شرایطی خریدار موظف است تا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را نسبت به انجام این امر مجاب نماید. تا بدین قرار وی بتواند مالک مالی شود که آن را بصورت رسمی خریداری نموده است.

از اینرو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی و موجه است.

در دنیای معاملات ملکی، قولنامه‌ها به عنوان اسنادی موقت و اغلب غیررسمی شناخته می‌شوند که در آن خریدار و فروشنده تعهدات خود را نسبت به یکدیگر ثبت می‌کنند.

در بسیاری از موارد، افراد به دلیل نداشتن اطلاعات کافی از فرایند حقوقی تنظیم سند رسمی، تنها به تنظیم قولنامه اکتفا می‌کنند.

این موضوع می‌تواند به مشکلات جدی حقوقی منجر شود و خریداران و فروشندگان را در مراحل بعدی دچار مشکلاتی کند. الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، یکی از مسائل مهم و پرتکرار در دعاوی حقوقی ملکی است که نیازمند بررسی دقیق و راهکارهای حقوقی مناسب است.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای به معنای اجبار کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار است. این فرایند، نیازمند طی مراحل قانونی مشخصی است که در صورت عدم رعایت آن‌ها، ممکن است خریدار نتواند به حقوق قانونی خود دست یابد.

قولنامه

قولنامه، یک سند موقت و غیررسمی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود تا تعهدات و توافقات اولیه آن‌ها را ثبت کند. این سند معمولاً شامل اطلاعاتی نظیر مشخصات ملک، قیمت توافقی، شرایط پرداخت و تعهدات طرفین می‌شود.

قولنامه به‌تنهایی قابلیت ثبت در دفاتر اسناد رسمی را ندارد و تنها به عنوان یک توافق اولیه بین طرفین محسوب می‌شود.

هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین قرارداد از جهت انجام تعهداتی که نسبت به طرف مقابلشان متذکر شده، اطمینان نموده و سپس به انجام اقدامات حقوقی لازم جهت انتقال سند و ملک بپردازند.

از جمله مقدماتی که برای بستن قرارداد خرید و فروش لازم است عبارتند از تهیه استعلام از ثبت، پرداخت عوارض و مالیات و دریافت مجوزهای مورد نیاز از شهرداری.

بنابراین قولنامه بعنوان قرارداد انتقال نیست بلکه سندی است مبنی بر تعهد انتقال ملک.

آنچه که در تنظیم این سند بیش از هر چیز مد نظر قرار می‌گیرد عبارتند از:

• زمان آغاز و پایان معامله
• توافقاتی بین طرفین اعم از نحوه پرداخت و فاصله زمانی بین پرداختها
• شرایط و حقوقی که برای فسخ معامله گذاشته می‌شود
• هزینه‌ای که به عنوان ضمانت اجرا یا خسارت در نظر می‌گیرد

ویژگی های قولنامه :

ویژگی قولنامه این است که یک قرارداد غیر قابل فسخ بوده و تنها در صورت داشتن حق فسخ و خیارات قانونی، می‌توان برای ابطال آن اقدام نمود.

قولنامه تمام ویژگی‌های اسناد عادی را دارا می‌باشد.

هرچند که بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی نوشته می‌شود ولی از آنجاییکه دارای مهر و امضا بوده و توسط افراد حاضر تایید شده است، در نتیجه قابلیت دفاع و ارایه در محاکم و اقامه دعوی دارد.

مورد بعدی داشتن قدرت الزام و دریافت وجه التزام است و بعنوان قراردادی معتبر مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟

یک نوشته یا سند دیگری که در بنگاه های مشاور املاک، مابین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود، مبایعه نامه است حال می‌ خواهیم بدانیم که تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست.

بطور کلی می‌توان گفت دربعضی شرایط، افراد قصد خرید یا فروش ملکی را دارند ولی فعلا نیاز به برآورده شدن اقداماتی است تا بتوانند در آینده کارهای انتقال سند و واگذاری ملک را انجام دهند.

قولنامه یک پیش قرارداد عادی محسوب می‌شود و طی آن طرفین متعهد می‌شوند که در تاریخ و زمان مشخصی در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مطابق با شرایط تعیین شده، معامله را نهایی کنند.

اما مبایعه‌نامه ها قراردادهای مکتوبی هستند که از پیش نوشته شده‌ و بصورت چاپ شده از سوی اتحادیه مشاورین املاک در اختیار آنان قرار می‌گیرد و شامل یکسری مفاد قانونی مشترک که باید در همه قراردادها نوشته شود می‌باشد.

از قبیل نام خریدار و فروشنده، زمان و مکان عقد قرارداد، زمان تحویل ملک، و نحوه پرداخت و… می‌توان گفت مبایعه‌نامه قرارداد معتبرتری نسبت به قولنامه است.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزامی است تا بعضی از مراحل به ترتیب به انجام برسند. لذا برای شرح این مراحل الزامی است تا فرضیات و حالت های مختلف را از یکدیگر تفکیک نماییم.

حالت اول: فرض را بر این می گذاریم که طرفین قضیه برای انجام فعالیت های مربوط به تنظیم سند تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه تنظیم نموده باشند. در چنین حالتی است بدیهی است که هم فروشنده و هم خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شوند. همچنین در صورتی که فروشنده غیبت داشته باشد. خریدار موظف است تا گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه درخواست نماید. گفتنی است که با کمک این گواهی و با در دست داشتن آن خریدار راحت تر و به شیوه ای آسان می تواند خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را در دادگاه به اثبات برساند.

حالت دوم: در این فرضیه هیچ کدام از طرفین در برگه مبایعه نامه تاریخی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص نکرده اند. در چنین حالتی خریدار موظف است تا اظهارنامه ای را به فروشنده ارسال نماید. و بدین صورت از وی دعوت کند تا در روز و ساعت مشخص به دفترخانه مراجعه نماید. با این حال چنانچه فروشنده غیبت کند. و در دفترخانه حاضر نشود. خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کرده و با تحویل آن به دادگاه به شیوه ای دیگر خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را به اثبات برساند.

حالا که با این دو فرضیه آشنا شدیم بیایید تا با مراحل دعوای الزام به تنظیم سند آشناتر شویم.

شرایط و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای:

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، باید ابتدا شرایط لازم را فراهم کنید. این شرایط شامل داشتن یک قولنامه معتبر، اثبات پرداخت مبلغ توافقی و داشتن مدارک شناسایی معتبر است.

مراحل طرح دعوا به شرح زیر است:

تهیه مدارک لازم

اولین گام در طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای، تهیه تمامی مدارک و اسناد مورد نیاز است.

• سند مالکیت ملک
• اصل قرارداد
• رسیدهای پرداختی مورد معامله
• هر مدرکی که باعث اثبات حق خواهان شود (شهادت شهود، پیامک‌ها، مکاتبات و …)

در ادامه مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ( مال غیر منقول) به صورت کامل تر به شرح ذیل است:

• وجود یک قرارداد الزامی است. این قرارداد باید به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول را به عنوان بخشی از تعهدات فروشنده قید نموده باشد.

• الزامی است که فروشنده به منظور امضای سند انتقال، برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعهد داده باشد.

• همچنین بهتر است تا برای عدم حضور او در دفتر، مبلغ جریمه ای پیش بینی شده باشد.

• چنانچه برای حضور در دفتر اسناد رسمی اظهارنامه ای از جانب خریدار به فروشنده ابلاغ گردیده، کپی آن اظهارنامه باید به دادخواست پیوست گردد.

• الزامی است تا دلایل موجهی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله ی انجام گرفته ایراد گردد. و سوابق مربوط به آن به دادخواست پیوست شود.

• اگر مورد معامله ملکی است. پیش از اقامه دعوا باید راجع به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری مطمئن شد. چرا که صادر شدن و همچنین انتقال سند به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری نیاز دارد. و بدون آن به انجام نمی رسد. هر آنچه که مورد معامله است باید سابقه ثبتی داشته باشد و یا در جریان ثبت باشد. چرا که هر آنچه که سابقه ثبتی نداشته باشد و یا در جریان ثبت نباشد در رابطه با انتقال رسمی سند، موضوعیت نخواهند داشت.

• الزامی است تا دادخواست به تعداد فروشندگان تنظیم و ارائه شود.

تنظیم و ارائه دادخواست

پس از تهیه مدارک، باید یک دادخواست تنظیم و به دادگاه مربوطه ارائه کنید. در این دادخواست باید تمامی اطلاعات و جزئیات مربوط به قولنامه و تعهدات فروشنده ذکر شود.

شیوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و صدور دادنامه

بر اساس مواد مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی در قانون، خواهان پس از تکمیل کردن دادخواست و الحاق کلیه ضمائم، و ثبت آن در مرحله بعدی مدیر دفتر دادگاه دادخواست را برای اطمینان از کامل بودن و عدم وجود هرگونه ایراد یا نقص، مورد بررسی دقیق قرار می‌دهد.

مدیر دفتر در صورت مواجهه با هرگونه نقص در دادخواست، قرار رفع نقص صادر می‌کند. با صدور این قرار، خواهان فرصت دارد برای رفع ایرادات دادخواست و تحویل مجدد آن به دفتر دادگاه اقدام کند.

بعد از این که نقص موجود در دادخواست برطرف شد، دادرس شعبه باید پرونده را بررسی کند. چنانچه دادرس، پرونده را واجد شرایط لازم بداند، اقدام به صدور دستور تعیین وقت رسیدگی می‌کند.

تعیین وقت رسیدگی به وسیله منشی دادگاه انجام شده و به اطلاع طرفین دعوا و وکلای آنها می‌رسد. جلسه رسیدگی در وقت تعیین شده تشکیل می‌شود و طرفین دعوا باید در جلسه حضور پیدا کنند.

دادگاه در این جلسه پس از بررسی موضوع، شنیدن اظهارات طرفین و در صورت لزوم گرفتن استعلام یا تجدید جلسه، پایان دادرسی را اعلام و رای نهایی را صادر می‌کند.

اقدامات دادگاه در خصوص این دعوای حقوقی

تاریخ شروع رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، تاریخ تقدیم دادخواست به دفتر دادگاه است.

از آنجا که اولین اقدام دادگاه در خصوص این پرونده، استعلام و احراز مالکیت خوانده بر ملک مورد ادعا از اداره ثبت اسناد است و امکان ارجاع پرونده به کارشناسان رسمی دادگستری از طرف دادگاه وجود دارد. این اقدام برای تشخیص صحت مدارک و مستندات پرونده و مشخص شدن حقیقت امر است.

پس از ابلاغ نظر کارشناس به طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طی یک هفته امکان اعتراض به آن از سوی طرفین وجود دارد. توجه داشته باشید که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، امکان ارجاع چندین باره پرونده به کارشناس وجود دارد.

اگر خواهان برای اثبات ادعای خود به شهادت شهود استناد کند، قرار استماع شهادت شهود توسط دادگاه صادر می‌شود. دادگاه پس از حاضر شدن شهود در وقت مقرر و ادای سوگند شهادت، صحبت‌های آنها را می‌شنود.

ممکن است به دلیل گسترده بودن مدارک و مستندات، دادگاه نتواند در یک جلسه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی کند. پس تصمیم می‌گیرد جلسه رسیدگی را تجدید کند.

نکات مهم در الزام به تنظیم سند رسمی

• هزینه دادرسی: لازم به ذکر است که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هزینه دادرسی با سه و نیم درصد ارزش ملک برابری می کند. گفتنی است که در بسیاری از مواقع ارزش عرفی ملک ملاک نیست. و این کارشناسان هستند که ارزش ملک را تعین می کنند.

• مدارکی که از اعتبار برخوردارند: چنانچه شما قرارداد خودتان را بر روی کاغذ ننوشته باشید و زیر آن را مهر و امضا نکرده باشید. احتمالا از شانس کمتری برای موفقیت در دعوای حقوقی بهره مند خواهید بود. چرا که دادگاه از شما سند و مدرک معتبر می خواهد و همانطور که می دانید قراردادهای شفاهی و بیانی در زمره مدارک معتبر نیستند.

• در گرو نبودن ملک: به هر حال ملک مورد مناقشه باید آزاد باشد و این بدان معنا است که این ملک به هیچ عنوان نباید در گرو و یا در حال توقیف باشد.

• پیش بینی نمودن وجه التزام: وجه التزام یا خسارت از جمله وجوهی هستند که باید در قرارداد ذکر گردند. با در نظر گرفتن چنین وجهی طرف مقابل ملزم می گردد تا در صورت غیاب و عدم حضور در دفترخانه آن را پرداخت نماید. همچنین در نظر گرفتن این مورد باعث می شود تا طرف مقابل التزامی برای حضور در دفترخانه داشته باشد. و به وعده ی خودش عمل نماید.

• سابقه ثبتی: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها زمانی در مراجع قانونی چهره موجهی خواهد داشت که اموال مورد مناقشه در مراجع قانونی به ثبت رسیده باشند. از اینرو برخورداری از سابقه ثبتی اهمیت دارد.

• صلاحیت محلی :صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای بسته به محل وقوع ملک تعیین می‌شود. به طور کلی، دادگاه‌های عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی را دارند.

• اجرای تنظیم سند رسمی :پس از صدور حکم محکومیت، خوانده مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی، اگر خوانده در مدت زمان مشخص شده در دفترخانه حاضر نشده و اقدامات قانونی لازم برای انتقال سند ملک به خریدار را انجام ندهد، دادگاه اجازه تنظیم سند رسمی به نام خریدار را به سردفتر اسناد رسمی می‌دهد.

  در این حالت، دادگاه در حکم قائم مقام قانونی مالک بوده و دیگر نیازی به حضور مالک در دفترخانه نخواهد بود.

جهت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر ، با دفتر تخصصی حقوقی وکلای پایه یک دیبای عدالت تماس حاصل نمایید:02177423630